2015/09/01 15:47:01 |

持家を手放すために住宅を売却したい時に必要となる事前調査について説明します。
例えば、売却対象となる住宅が木造で建坪50坪、土地30坪、築30年、駅、学校などの近隣情報を調査します。
そしてアットホームなどの不動産ネット情報提供サイトにて類似の物件を探します。類似の物件を数件見つけて表示されている金額をチェックします。
この作業を行うことで、自分の家の相場を知ることができます。
ネットで調べて相場はいくら位ということを把握していると不動産会社からなめられることもありません。
次に、アットホームの物件ごとに取扱い不動産会社として掲載されている不動産会社名を調べていきます。
人気がある不動産会社は必然的にアットホーム内でも掲載が多くなります。
ネット時代の現在、ネットをどれだけ上手く活用している不動産会社かどうかというのは非常に重要なファクターとなります。
次に実際に不動産会社へコンタクトしてどの業者にお願いするかを決める作業に入ります。
ここで重要なことは、売れれば売りたいというような時間的余裕があることを見せることです。
早く売りたいと思われると不動産会社の都合の良いような契約を締結されるリスクがあるからです。
不動産会社のこれまでの経験や現在適用されている国の補助に関する知識や関連する他業種とのパイプの人脈の豊富さが重要となります。
これらを確認するためには、最近よくあるケースなどをお聞きして、数件具体的なお話をしていただけるところは合格となります。
また売却完了までの大まかな流れと重要なポイントも聞くようにしましょう。
ここであたふた説明するようなところは、業務をスムーズに進める能力がない不動産会社となりますので、あとでいろいろと問題が発生する可能性が高くなります。

2015/08/17 15:18:17 |

個人が土地を売却した場合には、その売却益に対して所得税及び住民税が課税されることとなります。
この売却益の計算方法は基本的には「売却対価−土地の取得費」となります。
例えば、売却対価が1億円で土地の取得費が8,000万円だった場合には、差額の2,000万円に所得税及び住民税が課税されます。

 

しかし、この「土地の取得費」という部分で問題が発生するケースが多々あります。
それは、土地を買ったのは遠い昔のことであったり、先祖から相続した土地であるときなどです。
その場合、土地を買ったときの資料が残っておらず「土地の取得費」がわからなくなってしまいます。
このような場合には、特例的な計算方法が用意されています。
その計算方法とは「売却対価−売却対価×5%」といものです。
つまり、売却対価の95%に対して所得税及び住民税が課税されることとなります。
例えば、売却対価が1億円で土地の取得費が不明だった場合には、1億円×95%=9,500万円に所得税及び住民税が課税されます。

 

土地の取得が戦後すぐであったり、その土地周辺が取得時に比べて大きく発展した場合などの一部のケースを除き、
一般的には、その取得費は売却対価の5%をはるかに上回ります。
もし、土地売却を検討されているのであれば、まずはその土地の取得時の書類を探すことから始めましょう。
そして、もしどうしても土地の取得時の書類が見つからないようであれば、一度、税理士等の専門家にご相談されることをお勧めします。
専門家は、こうした事案を数多く扱っており、少しでも税額を減少させる術を知っているかも知れません。

2015/08/09 18:08:09 |

中古住宅を買うことにした時、購入を決めた住宅は家の中は綺麗にしてあったけど、庭の方が草は生えまくりでゴミとかが放置してあるから、それらの処理も売り主に依頼をして約束をしました。
しかし不動産売買の契約書に特約として受け渡し日までにそれらの処理をすると約束してあったのに、それらが記載されていませんでした。
この場合約束を守られていないからと契約不履行として契約解除を求めても契約解除は認められません。
だから庭の処理を特約として盛り込んでもらった新しい契約書を用意してもらうか、契約をしないことです。特約に盛り込まれていない以上、約束はすべて口約束になります。
そしてこの場合瑕疵担保責任を問えるかと言ったら問えないです。瑕疵担保責任は、買い主が知らない瑕疵の責任を問うわけでして、買い主が知っている場合は瑕疵担保責任は問えません。
だから買い主が知っている瑕疵は売主に直してもらう特約を付けるか、その分買値を下げるしかないです。
それで今回の庭も特約として付けてもらうか、庭の処理の費用を見積もって買値から下げるかです。
別に契約書を作成してやらせる手段は好ましくないです。
実行されないからと裁判をしようにも、実に馬鹿馬鹿しいです。
裁判の手間を考えたら自分自身で庭の処理をした方がいいです。
不動産売買の契約書に記載されていない約束は無効だと思うことです。
約束は契約じゃないですから、どうしても実行して欲しいなら、特約として盛り込んでもらうしかないです。

2014/12/25 15:28:25 |

土地の購入を考えたとき、売り出されている価格を見ても、安いのか高いのか適正なのか、なかなか判断は出来ないものです。
土地の価格は、マンションなどと比較して、差が生じやすく、同じ地域でも価格の落差があるのは珍しくないことです。

 

しかし、土地という大きな買い物をするとき、誰でも納得できる形での購入をしたいと考えるでしょう。
この価格が適正なのかどうかは、非常に大きな問題だと言えますね。
事実、土地の価格は売主が決めることができます。
もちろんあまりに高額であれば買い手が付きませんから、売主もべらぼうに高い金額を提示することは少ないですが、坪単価が少し違えば、大きな土地であれば価格に大きな差が生じます。
提示された価格に納得するためにも、土地価格の相場を知ることは大切だと言えるでしょう。

 

土地価格には、いくつか種類があります。
国・自治体が発表する、公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産税路線価・固定資産税評価額など、公的な価格でも、これだけあります。
しかし、どれも価格の相場を表すものではありません。

 

 

路線価(相続税路線価)は、相続税・贈与税の算定基準となります。
この路線価は、公示地価の80%が目安とされ、毎年1月1日時点の価格が7月1日に公表されます。

 

公示地価は、土地価格の相場の95%ぐらいです。
つまり、『公示地価÷0.95=土地価格の相場』だと考えると良いでしょう。
もちろん、参考・目安になる程度で、その金額がズバリ土地の価格というわけではありません。
おおよその目安として計算し、相場として考えると良いですね。

 

また、インターネットなどで、『地域名 売り地』と検索すると、希望の地域の土地情報を知ることができます。
大きな通りを挟んだだけで、土地の価格は上下しますので、実際に売られている価格として、参考にしやすいのではないでしょうか。

2014/12/03 14:21:03 |

路線価が必要になるのは、どんなときでしょう。
それは、相続税の計算をする時です。
土地は、原則、時価で計算するものです。
全ての土地の時価を計算することは、ほぼ不可能ではないでしょうか。
そこで、道路に値段をつけることにしたのです。
これは、税務署の管轄ですね。
これを路線価と言い、路線価に土地の面積を乗じて、土地を相続する際の評価に利用しました。
路線価は毎年変わります。
全国の国税局・税務署で、毎年8月に公表されます。

 

 

1月に家の持ち主が亡くなった場合、10月に申告しなくてはいけません。
そのため、相続税の計算が間に合うように、遅くとも8月にはその年の路線価を発表する必要があるのです。

 

路線価図は、最寄りの税務署で閲覧することが可能です。
自分の土地と接している道路の値段を知り、土地の広さを乗じてください。
時価を知ることができます。
『路線価図』というものを、無料で閲覧することができます。

 

路線価の決定は、毎年1月1日時点のものとしています。
地価公示価格・売買実例価額・不動産鑑定士等による鑑定評価価額・精通者意見価格などを基準にして、税務署のほうで不公平にならないように決めるのです。
だいたい、公示価格の80%程度が基準になります。
ですから、路線価の前に発表されている公示価格を参考に、概算の計算は可能です。
相続において、分割協議や納税方法の検討など、時間を要して、8月の路線価発表の前に決定したいことがある場合、公示価格からおおよその価格を出しても良いですね。